【裁判规则】
房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，但可以按照合同约定要求出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额。
【案情简介】
2016年3月6日，徐某（出卖人）与王某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某购买徐某名下位于北京市海淀区101号房屋。合同约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人承担违约责任。
合同签订后，王某依约向徐某支付了全部房价款，并于2016年6月24日办理了房产过户手续。截止到起诉时，涉案房屋内有徐某及其子徐某二人户口未迁出，故王某要求法院判决徐某迁出户口，并承担违约金。
【裁判结果】
本案经过一审、二审两级法院审理，认定户籍的迁出、迁入属于国家户籍管理制度规范的范畴，其办理不仅需要买卖双方配合，还需要国家户籍管理机关审查是否具备相关法律规定的条件，因此该问题不属于法院民事诉讼主管范围，故不予支持。但双方签订《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，双方应当按照合同约定履行合同义务，但徐某未按期将涉案房屋原有户口迁出，包括其自身户口以及其子徐某户口，构成违约，应承担相应违约责任。
【律师解析】
《户口登记条例》第十条“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”的规定，在性质上属于管理性的强制性规范。只有违反了效力性强制性规定的合同，才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理型强制性规范并不影响其在私法上的效力，因此该条款有效。
对于有效成立的合同，双方均应依约履行各自义务。出卖人应当依照合同约定，在约定的时间点之前办理完成原有户口迁出手续，如因其自身原因未如期将户口迁出，应支付相应的违约金。据此，判断出卖人是否构成违约有两个关键因素：一是出卖人是否按期将户口迁出；二是出卖人未按期将户口迁出是否系其自身原因。对于是否系其自身原因，一些案件中的出卖人可能辩称其无法迁出户口是因为其没有其他地方可以落户，户籍管理部门不予批准。对此，应当认为，虽然直接原因在于户籍管理机关不批准其户口迁移，根本原因仍在于出卖人目前未符合办理好行政机关所要求的户口迁移的条件，仍为出卖人自身原因所致。结合这两个因素进行审查，故可以认定出卖人的行为构成违约。另外，违约并不同于侵权，违约事实的认定并不考虑是否造成了相应的损害后果，因此，无论出卖人户口未迁出是否影响买受人户口迁入，只要出卖人未按照合同条款履行义务即构成违约。
在司法实践中，买受人的诉讼请求一般有两项：一是要求判令出卖人继续履行合同，立即向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续；二是要求出卖人支付违约金。
对于第一项诉讼请求，因户口的迁入、迁出属于国家户籍管理范畴，其办理不仅需要买卖双方配合，还需要国家户籍管理机关审查是否具备相关法律规定的条件，我国的户口迁移政策内容十分广泛，而且由于落户地的不同，具体办理条件及程序亦有较大差别，故该问题不宜由法院审查处理。因此，对于买受人要求出卖人立即办理户口迁出手续的请求，法院一般不予支持。
对于第二项诉讼请求，因出卖人构成违约，其应依照合同支付相应违约金。在合同约定的违约金数额过高的情况下，法院可以依当事人申请酌情予以降低，需要斟酌的情况包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度，以及给对方造成的损失等。
中国律师事务所-律政在线 http://www.law-firm-china.com/?id=1623 转载需授权！